Anwaltskanzlei Jürgen Pfeuffer

Aktuelles

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Unangemessene Annahmefrist bei finanziertem Immobilienkauf

Verträge mit Bauträgern werden häufig in der Form geschlossen, dass zunächst der Käufer ein notarielles Angebot abgibt. Der Bauträger erklärt dann erst zu einem späteren Zeitpunkt die Annahme. Der Käufer erklärt in seinem Angebot, für eine bestimmte Zeit an sein Angebot gebunden zu sein. In vielen Fällen werden hierfür Fristen von mehreren Monaten vorgesehen. Der BGH hat nunmehr in seiner Entscheidung vom 11.06.2010 (Az.V ZR 85/09) festgestellt, dass bei finanzierten und beurkundungsbedürftigen Verträgen, deren Abschluss eine Bonitätsprüfung vorausgeht, der Eingang der Annahmeerklärung innerhalb eines Zeitraums von vier Wochen erwartet werden kann. Soweit das Angebot des Käufers eine längere Bindungsfrist vorsieht, ist dies unwirksam.
Hat der Bauträger/Verkäufer die Annahme erst nach Ablauf von vier Wochen erklärt, liegt in solchen Fällen kein wirksamer Kaufvertrag vor. Das Angebot des Käufers ist erloschen. Die Annahme des Bauträgers/Verkäufers, stellt ein neues Angebot dar, das von dem Käufer wieder formwirksam, das heißt notariell beurkundet wieder angenommen werden müsste. Ist dies, wie regelmäßig, nicht der Fall, besteht kein wirksamer Kaufvertrag. Der Käufer kann daher Rückzahlung des Kaufpreises gegen Rückübertragung des Grundstücks verlangen.

Anmerkung:

Verträge über die Kapitalanlage in Immobilien wurden häufig in ein Angebot des Käufers und die spätere Annahme des Verkäufers aufgespalten. In manchen dieser Fälle wurden die Käufer auch mit dem Argument gelockt, sie würden sich mit dem Angebot das Grundstück nur reservieren, es gebe ja noch keinen Vertrag, sie könnten sich die Angelegenheit nochmals überlegen. Hat der Verkäufer in einem solchen Fall erst nach Ablauf einer Frist von vier Wochen die Annahme erklärt, besteht für die Käufer nach dieser neuen Rechtsprechung des BGH nunmehr die Aussicht auf die Rückabwicklung des Kaufvertrages. Insbesondere für die Käufer von sog. Schrottimmobilien bietet sich hier die Chance, das Engagement wieder rückgängig zu machen.

 

 

 

Keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft zur Begründung von Leistungspflichten einzelner Wohnungseigentümer

Der BGH hatte die Frage zu klären, ob eine Wohnungseigentümergemeinschaft einen einzelnen Wohnungseigentümer in einem Mehrheitsbeschluss wirksam verpflichten kann, eine Garagenbox zurück zu bauen.

Grundsätzlich können die Wohnungseigentümer den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Mehrheitsbeschluss regeln. Diese Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer betrifft allerdings immer nur die Gemeinschaft und die gemeinschaftliche Kostentragung.
Die Leistungspflicht eines einzelnen Eigentümers kann gegen dessen Willen nicht durch einen Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer begründet werden. Verstößt ein einzelner Wohnungseigentümer gegen Pflichten, kann die Wohnungseigentümergemeinschaft nur beschließen, ob in welchem Umfang ein Anspruch gegen diesen geltend gemacht werden soll. Für einen Beschluss, der bereits feststellt, dass der Wohnungseigentümer zum Beispiel verpflichtet ist, eine Einrichtung zu beseitigen, fehlt der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz. Ein dennoch gefasster Beschluss ist nichtig und ohne Rechtswirkung (vgl. BGH, Urteil vom 18.06.2010 – V ZR 193/09).